2018년도 부동산 시장에는 문재인 정부가 올해 예고한 각종 규제가 본격 시행, 적지 않은 변화가 일어날 것으로 예측된다. 업계에서는 정부 정책의 기본 방향이 실수요 보호, 단기 투기수요 억제에 맞춰져 있어 규제 강화와 금리 인상, 입주물량 증가 등이 이뤄질 것이라고 전망하고 있다.
특히 부동산 거래를 통한 시세차익이 가장 먼저 규제의 대상이 되면서 이른바 ‘강남 부동산 부자’들의 세 부담이 커진다.
참여정부 시절인 2006년 시행됐다 유예기간을 거친 후 내년 1월 부활하는 재건축 초가이익환수제는 재건축으로 얻은 이익이 조합원 1인당 평균 3000만원이 넘을 경우 초과 금액의 최대 50%까지 세금을 물리는 제도를 말한다.
과세 대상은 내년 1월1일 이후 관리처분계획인가 신청을 하는 모든 재건축 사업장들이다. 이 때문에 최근 서울 강남 재건축 단지들은 사업 추진을 서둘러 왔는데, 환수제 실시 이후에는 재건축 투자 과열도 함께 진정될 것이라고 업계에서는 보고 있다.
또한 서울 25개 자치구를 비롯해 경기 과천·성남·하남, 세종, 부산 해운대구 등 조정대상지역 40곳에서 거래되는 분양권에 물리는 양도세율도 인상된다.
기존에는 보유 기간에 따라 6~42%의 기본세율이 적용됐으나 내년부터는 일괄 50%로 부담이 커지는 것.
여기에 내년 4월부터는 조정대상지역 주택 매매시 2주택 이상의 다주택자일 경우 기본세율에 10%, 3주택 이상이면 20%의 가산세가 붙을 예정이다.
오피스텔에 대한 규제가 강화되는 것도 내년도 부동산 정책에서 눈에 띈다. 투기와 투기과열지구에 한정됐던 분양권 전매제한이 청약조정대상지역까지 확대된다.
또 지역 거주자에게 오피스텔 물량의 20%를 우선 분양하는 거주자 우선 할당제도 확대 적용되면서 투기수요 완화가 기대되고 있다.
주택담보대출 요건도 까다로워졌다. 기존에는 신규 주택담보대출을 받을 때 이전에 받았던 주택담보대출 이자비용만 포함했으나 내년부터 적용되는 신DTI는 원금과 이자 상환비용을 모두 포함해 계산, 대출 한도가 줄었다.
두 번째 신규 주택담보대출을 받을 때는 15년으로 만기를 제한해 기한을 늘리는 방식으로 더 많은 돈을 빌리는 것을 막는다는 게 정부 방침이다.
내년 3월부터는 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 ‘임대수익 이자상환비율’(RTI)이 주택 임대업의 경우 1.25배, 상가·오피스텔 등 비주택 임대업은 1.5배보다 낮으면 한도가 줄거나 대출 자체가 어려워진다.
하반기에 도입되는 총체적상환능력비율(DSR)은 카드대출과 마이너스통장 같은 신용대출까지 주택담보대출 산정기준에 포함시켜 대출 요건을 더욱 까다롭게 했다.
반면 정부의 주거복지 로드맵 정책에 따라 만 29세, 총급여 3000만원 이하 청년에게 최고 3.3% 금리를 제공하는 청년우대형 청약통장이 나오며 1인 가구 전세자금 대출 연령 제한이 25세 이상에서 19세 이상으로 완화된다.
월세 대출 한도 역시 30만원에서 40만원으로 확대, 실주거 목적으로 집을 구하는 이들의 혜택은 오히려 커질 전망이다.
지역 시세 80% 수준으로 분양·임대하는 ‘신혼부부희망타운’이 만들어지고 신혼부부를 대상으로 한 분양 비율도 공공 15~30%, 민간 15~20%까지 최대 두 배로 늘어난다.
이른바 ‘역모기지’ 로 불리는 연금형 매입임대도 내년부터 도입된다. 이는 고령자가 한국토지주택공사(LH)에 주택을 매각하고 공공임대주택에 입주하면 정부가 매각 대금을 연금으로 분할 지급하는 제도를 말한다.
