정부의 잇단 초강력 규제 방침에 부동산 시장의 불황이 갈수록 심화되고 있다. 특히 다음 달 보유세를 인상하는 세제개편안이 나올 경우 거래 절벽이 더욱 심각해질 것이라는 전망도 제기되는 모습이다.
규제로 인해 시장 한파를 맞고 있는 대표적인 지역은 서울 강남이다. 반포의 한 아파트 단지의 경우 한달 만에 5000만원 이상 가격을 낮춘 매물이 나왔으나 사겠다는 이는 거의 나타나지 않는다고 한다.
해당 지역 공인중개사에 따르면 부동산 비수기임을 감안해도 전년대비 거래량이 5분의 1 수준으로 떨어졌다는 설명이다. 올해 초만 해도 최고 16억1000만원에 거래됐던 은마아파트 전용면적 76㎡의 호가 역시 14억4000만~15억원으로 한 주 만에 2000만원가량 내렸다.
또한 이들 서울시 전체의 아파트 거래량도 3700여건으로 하루 평균 180여건에 그치면서 전년도 같은 기간 328건의 절반 가까이 줄었다. 부동산 업계에서는 다주택자 양도세 중과세로 인해 집을 사려던 이들도 급격히 관망세로 돌아서고 있다고 전했다.
집값이 지속적으로 떨어지게 되면 집값 차익으로 얻는 이익보다 양도세로 인한 손실이 더 커지기 때문이다. 여기에 주택담보대출 강화 방침은 강남권 아파트 거래에 더욱 치명타를 주고 있다고 업계에서는 말한다.
강남구의 5월 아파트 거래건수는 전년대비 73% 줄어든 111건으로 집계되고 있다.
서초구 반포 현대 재건축 조합의 초과이익환수 금액 발표도 악재로 작용했다. 재건축 시 조합원들이 예상했던 기대 수익률에 비해 실제 얻을 수 있는 수익이 크게 줄어들었기 때문이다.
이번에 새롭게 부활한 초과이익환수제를 적용받으면 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘을 경우 이익의 최대 50%를 세금으로 내야 한다. 반포 현대아파트는 지난 15일 최초의 초과이익환수 부담금 부과 대상 단지로 지정됐다.
이에 따라 아파트 재건축 조합원들이 내야 할 부담금 예정액은 1인당 1억3569억원으로 당초 예상액보다 16배나 많아졌다. 반포 현대아파트는 현재 연초에 비해 1~2억원씩 내려간 매물이 나오고 있지만 사려는 이들이 없는 것으로 알려졌다.
3월 말 총부채원리금상환비율(DSR) 도입, 4월 다주택자 양도소득세 중과 시행, 재건축 부담금 등 연이은 부동산 억제정책이 시장 위축으로 이어지는 가운데 업계에서는 다음달 발표 예정인 보유세 개편안에 주목하고 있다.
현재 예상되는 보유세 개편안은 일단 종부세를 인상하는 쪽에 무게가 실리는 분위기다.
최영상 주택금융연구원 연구위원은 최근 ‘주택시장 2018년 1분기 분석’ 보고서에서 “보유세는 재산세와 종부세 중 종부세 과세를 현실화하는 방향으로 개편될 것”이라고 전망했다.
종부세 과세의 구체적인 방안으로 최 연구위원은 “공정시장가액 비율을 조정하는 방안이 가장 유력하다”고 덧붙였다. 부동산 업계에서는 지금으로서는 시장 약세를 반전시킬 만한 별다른 호재가 없다 보니 시장 위축은 당분간 이어질 것으로 보고 있다.
반면 중장기적으로는 각종 규제로 재건축이 억제되면, 결국 공급 부족 심화로 강남권의 희소가치를 높여 오히려 집값이 더 뛰는 요인이 될 수 있다는 전망도 나온다.
