9.13 부동산 대책… 전세자금 대출 요건 강화
9.13 부동산 대책… 전세자금 대출 요건 강화
  • 정세진
  • 승인 2018.10.10 13:37
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2주택 이상 다주택자 전세대출 받을 수 없어

정부의 9.13 부동산 대책이 발표되면서 오는 15일부터는 전세자금 대출 요건이 이전보다 까다로워진다. 전세 대출금으로 집을 구입하거나 다주택자 혹은 고소득자의 전세 대출을 차단한다는 게 이번 정책의 핵심이다.

따라서 2주택 이상 다주택자는 전세자금 대출이 전면 금지되며 1주택자 역시 보증 기관에 따라 새로운 소득 기준을 적용받게 된다. 이를 통해 정부는 전세 대출금이 서민과 실수요자에게 돌아갈 수 있도록 유도한다는 방침이다.

주택 보유수의 기준은 부부가 보유한 모든 주택을 포괄하며 다주택자로 지정되면 전세자금 대출을 일절 받을 수 없다. 이는 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)같은 공적 기관은 물론 SGI 서울보증 같은 민간 기관도 마찬가지이다.

1주택자의 경우에는 부부 합산 소득이 1억원 이하일 때만 주금공과 HUG 보증을 통해 전세 대출을 받을 수 있다. 합산 소득이 1억이 넘는 이들은 SGI에서 대출을 받을 수 있는데 이자와 보증료 보담이 상대적으로 비싼 편이다.

가령 주금공에서 이자와 보증료를 합쳐 연 3.13% 금리로 대출을 받았다면 SGI에서는 3.56%의 금리를 적용받게 된다. 2억원을 대출받았다고 가정하면 연 보증 대출로 나가는 금액은 주금공이 연 626만원, SGI는 712만원이다.

다만 다주택자라 하더라도 규제 시행 이전에 전세 대출을 받았다면 소득 요건 제한 없이 만기 연장이 가능하다. 그러나 전세에 거주하는 동안 집을 더 사서 다주택자가 됐다면 만기 연장시 2년 내에 집을 처분하고 1주택자가 되겠다는 약정을 맺어야 1회에 한해 만기를 연장해준다.

또한 규제 시행일인 15일 이전에 다주택자가 전세 계약을 맺고 계약금을 냈다면, 그 이후 대출이 이뤄졌더라도 규제 적용이 면제된다. 임대주택 등록자의 경우 9·13 대책 전에 산 집은 주택 보유수에서 제외되며 시행 이후 임대주택으로 등록하더라도 마찬가지이다.

주택법상 주택수에 포함되는 형태는 단독·다세대·다가구·아파트·연립·근린주택, 등기에 '상가 및 주택'으로 나타나는 복합용도 주택 등이며 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다.

즉 오피스텔을 보유하고 있거나 분양권을 갖고 있다면 다주택자가 아닌 무주택자로 분류된다는 의미이다. 아울러 지방 비도시 지역에 있는 20년 이상 된 단독주택, 혹은 85㎡ 이하의 단독주택은 주택 보유수에 들어가지 않는다.

직계존속이나 배우자로부터 상속받은 지방 비도시 지역 단독주택도 제외되는데, 이 경우에는 상속받은 집이 자기 본적지에 있어야 한다는 조건이 있다. 부동산 업계에서는 이와 같은 시행령 이후 이른바 ‘갭투자’가 차단될 수 있을지 관심을 갖고 있다.

다주택자가 전세대출을 받아 전세로 거주하면서 여유자금을 주택에 투자하는 ‘갭투자(시세차익을 목적으로 매매가격과 전셋값의 차액으로 주택 매입)’는 주택 가격 상승의 주범으로 지목돼 왔다.

그러나 부동산 전문가들은 1주택 고소득자의 경우 서울SGI의 금리가 다소 비싸다고는 하지만 갭 투자를 포기할 정도로 높은 수준은 아니라는 점을 맹점으로 지적하고 있다.

또한 굳이 전세대출을 받지 않더라도 자비로 전세를 끼고 주택을 구매할 수 있는 이들도 적지 않다는 것이다. 주택 수 산정에서 제외된 오피스텔의 경우 올해 초부터 평균 매매가 2억4300만원(KB부동산 자료)로 꾸준히 상승 추세에 있다.

전세가율도 60% 초반인 아파트에 비해 서울시내 오피스텔이 평균 80%에 이른다. 부동산 전문가들은 보증기관을 옥죄는 방식으로는 주택가격 안정과 투기 억제에 큰 효과가 없다며 양도세 중과 등이 가장 효율적인 해법이라고 지적한다.


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