연초 거래 아파트 중 절반이상이 가격하락
연초 거래 아파트 중 절반이상이 가격하락
  • 정세진
  • 승인 2019.03.19 17:38
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전세 보증금 반환 어려운 역전세 심화 우려

올해 1~2월 중 거래된 아파트 중 전세가격이 계약 시점인 2년 전보다 하락한 비중이 절반을 넘는 것으로 나타났다. 이에 따라 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 역전세 현상이 심화되는 것이 아니냐는 우려가 나오고 있다.

한국은행은 19일 ‘최근 전세 시장 상황 및 관련 영향 점검’이라는 보고서를 통해 이같이 밝혔다. 통계에 따르면 1~2월 전세 가격이 계약 시점인 2년 전에 비해 하락한 경우는 전체의 52%에 이른다.

전셋값 하락은 2017년 전체 거래의 20.7%를 차지했으며, 지난해에는 39.2%로 증가하는 등 점차 늘어나는 추세이다. 한국은행은 전셋값이 10% 떨어질 경우 대다수의 집주인들이 보증금 반환에 곤란을 겪을 것으로 보고 있다.

반환 부족자금 규모는 2000만원 이하가 71.5%, 2000만 초과부터 5000만원 이하까지는 21.6%였다. 5000만원 초과하는 가구도 6.9%에 이른다. 집주인 10명 중 9명(92.9%)은 금융자산 처분만으로 보증금을 돌려줄 수 있었고 5.6%는 금융기관 차입을 통해 보증금 반환이 가능했다.

특히 후속 세입자를 구하지 못하는 상황이 발생했을 경우 보증금을 돌려주지 못하는 가구는 14.8%로 급증했다. 반면 금융자산 처분만으로 보증금 반환이 가능한 가구는 59.1%로 급감했으며, 금융기관 차입으로 대응할 수 있는 가구는 26.1%였다.

3만2000가구에 이르는 1.5%는 금융자산을 처분하거나 차입하는 것으로도 세입자에게 보증금을 돌려주지 못할 것이라는 분석도 나오고 있다. 전세가격 하락 시·도 수를 보면 2017년 5개 시도에서 지난해는 11개, 올해 1~2월에는 13개 지역으로 나타났다.

서울·경기·인천 등 수도권 지역에서 특히 하락폭이 커졌으며 경남과 울산 등은 주력산업 침체로 하락세를 면치 못했다. 다만 한은은 집주인인 임대 가구의 재무건전성이 대체로 양호하다고 진단하고 있으며, 관련 리스크가 크지 않을 것으로 보고 있다.

임대가구의 소득 구성을 보면 고소득(4~5분위) 비중이 지난해 3월 현재 64.1%로 전체 가구의 40.0%를 크게 웃도는 수준이다. 가구당 보유한 실물자산도 평균 8억원에 이르고 있어, 총부채 비율은 26.5%로 낮다.

그러나 금융자산만을 고려했을 때 보증금 반환 능력이 전반적으로 약화되고 있다는 점은 눈 여겨봐야 할 대목이다. 2012년 3월부터 지난해 3월까지 임대가구의 보증금은 연평균 5.2% 상승했지만 예금·적금 등 금융자산은 3.2% 늘어나는 데 그쳤다.

이는 차입이나 갭 투자로 부동산을 사들이면서 금융부채, 실물자산은 많이 늘었지만 유동성이 있는 금융자산은 크게 늘지 못했다는 것을 의미한다. 임대 가구의 금융자산 대비 보증금 비율은 지난해 3월 78.0%로 늘었으며, 특히 금융부채를 보유한 임대 가구의 비율이 91.6%로 보증금이 금융자산 규모를 따라잡고 있다.

이번 조사는 한은이 지난해 통계청, 금융감독원과 한은의 가계금융·복지조사에서 약 211만 임대 가구를 대상으로 분석한 것이다. 변성식 한은 금융안정국 안정총괄팀 팀장은 "임대가구가 평균적으로 2채 이상 주택을 보유한 점에 비춰 실제 영향을 받는 세입자 가구 수는 더 많을 것"이라면서도 "반환 부족자금 규모는 2000만원 이하가 대다수였다"고 설명했다.

다만 레버리지(자산 대비 부채)가 높은 임대주택 등을 중심으로 보증금 반환 관련 위험이 증대될 가능성은 배제할 수 없다는 게 변 팀장의 설명이다. 전문가들은 당분간 전셋값 하락세가 지속될 가능성이 높다고 전망했다. 다만 내년 신규 아파트 입주 물량 추이 등에 따라 중기 추세는 달라질 수 있을 것으로 보인다.


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