재건축·재개발단지 분양가상한제 6개월 유예하기로
재건축·재개발단지 분양가상한제 6개월 유예하기로
  • 김세화
  • 승인 2019.10.02 11:23
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소급적용 위헌논란, 주택공급 위축 등의 지적에 일보 후퇴

고가 1주택자 전세대출, 법인 등 통한 우회대출 제한

정부가 관리처분계획 인가를 받은 재건축·재개발단지에 대한 분양가 상한제 적용을 6개월간 유예하기로 했다. 또 시세 9억원을 넘는 고가주택을 보유한 1주택자에 대한 전세대출 규제를 강화하기로 했다. 

기획재정부와 국토교통부, 금융위원회는 1일 관계부터 합동으로 이 같은 내용을 담은 ‘부동산시장 점검결과 및 대응방안’을 발표했다. 이날 발표된 정부 대책에 따르면 분양가 상한제 적용조건이 당초보다 완화됐다. 소급 입법으로 위헌 염려가 있는데다, 분양가 상한제가 주택 공급을 위축시키고 집값 상승을 이끈다는 지적이 더해지자 국토부가 후퇴한 것으로 보인다. 

지난 8월 발표된 주택법 시행령 개정안에 따르면 관리처분계획 인가 여부에 관계없이 모든 재개발·재건축단지에 대해 입주자모집공고 단계부터 분양가 상한제를 적용하도록 했다. 이에 개포주공 1단지, 둔촌주공 등 서울 강남권 재건축조합들이 분양가 상한제를 소급 적용해 재산권을 침해한다며 연일 시위를 벌이는 등 강하게 반발하고 나섰다. 입법 예고기간인 8월 12일부터 9월 23일까지 4949명이 정비사업 단지의 유예기간 필요성을 제안하는 등 가장 많은 의견이 제기되기도 했다. 

이번 발표는 이와 관련해 경과규정을 신설해 일괄 소급 적용에 따른 작용을 줄이는 것을 주요 골자로 한다. 정부는 지난 8월보다 강도를 낮춰 이미 관리처분계 인가를 신청한 재건축·재개발단지에 대해서는 유예기간을 줘 제도 시행 후 6개월까지 입주자모집공고를 하면 분양가 상한제 적용하지 않기로 했다. 예정대로 시행령 개정안이 10월 말에 시행되면 내년 4월 말까지 입주자모집공고를 신청하면 분양가 상한제를 적용받지 않게 되는 것이다. 대신 시행령 시행 후 6개월 내 입주자모집공고를 신청해 분양가 상한제 적용에서 제외되더라도 주택도시보증공사의 고분양가 심사기준은 그대로 적용받는다. 

국교통부에 따르면 경과규정의 적용을 받는 서울시 재개발·재건축 사업은 강동구 둔촌주공, 신반포3차, 경남 재건축 등 61개 단지, 6만8000가구다. 이들 중 강남 4구에 28개 단지, 3만8000가구가 몰려있다. 전문가들은 “관리처분계획 인가를 받은 단지들이 서둘러 일반분양에 나설 가능성이 높다”며 “이 경우 주택공급 부족은 다소 완화돼 신축 아파트 가격 급등 현상이 다소 해소될 것”으로 전망했다. 

이어 국토교통부는 “분양가 상한제 적용대상이 되는 서울 등 투기과열지구 31곳이 모두 정량 지정요건을 충족하고 있다”며 “이들 지역에 대해서는 공급 위축 등 부작용을 최소화하기 위해 시·군·구 단위가 아니라 동(洞) 단위로 핀셋 지정하겠다”는 방침을 밝혔다. 사실상 개별 단지 단위로 분양가 상한제를 적용할 수 있다는 의미다.

부동산 투자에 활용되는 것으로 의심되는 각종 대출에 대해서도 엄격히 제한할 방침이다. 시세 9억원을 초과하는 고가주택을 보유한 1주택자는 앞으로 주택도시보증공사나 한국주택금융공사 등의 전세대출 공적 보증을 받지 못한다. 전세대출은 담보가 없어 사실상 주택도시보증공사의 공적보증이 담보 역할을 해왔는데 앞으로는 주택도시보증공사의 보증을 받지 못해 더 이상 전세대출을 받을 수 없게 된다. 고가의 주택을 전세를 끼고 살 경우 주택 구매 부담이 줄어 이러한 방식의 ‘갭투자’가 성행한다는 지적에 반영해 이들에 대한 대출을 엄격히 제한하기로 한 것이다. 한편 개인이 대출 규제를 피하려고 법인을 설립하거나 사업자등록을 해 대출받는 것을 차단하기 위해 투기지역과 투기과열지구에서 법인, 주택매매사업자, 부동산담보신탁에 대해 담보인정비율 40%를 적용하기로 했다. 

국토부, 한국감정원, 국세청 등 관계기관 합동으로 불법거래에 대한 점검도 강화한다. 자금조달계획서, 실거래 자료 등을 토대로 편법 증여, 허위 계약신고, 업다운 계약 등 조사하고 대출금을 과도하게 끼고 고가 주택을 매입한 사례도 조사 대상으로 포함해 자금 출처 내역을 점검할 계획이다. 조사 대상은 서울에서 8~9월 중 실거래 신고를 마친 주택으로 집값 상승세가 가팔랐던 강남 4구와 마포구, 성동구, 용산구, 서대문구 등을 집중 조사할 계획이다. 김용범 기획재정부 1차관은 “최근 강남지역을 중심으로 아파트값 이상 과열 징후가 감지됐다”며 “이번 대책을 통해 일부 지역의 국지적인 집값 상승이 시장 전반에 확산되지 않도록 주택 공급을 유도하고 시장교란 행위를 근절할 것”이라고 밝혔다. 
 


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