현대건설‧대림산업‧GS건설, 한남3구역 재개발 ‘3 파전’
현대건설‧대림산업‧GS건설, 한남3구역 재개발 ‘3 파전’
  • 이준성
  • 승인 2019.10.21 14:14
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최저분양가 보장, 이주비 5억원 지원, 임대없는 아파드 등 제시
업계 “건설사간 과열경쟁으로 현실적으로 어려운 조건 제시”

서울 용산구 ‘한남3구역’을 수주하기 위한 건설사 간 경쟁이 과열되고 있다.

‘한남3구역 재개발 사업’은 공사 예정 가격이 1조8천880억원으로 역대 최대 규모의 재개발 사업으로 꼽힌다. 한남동 686번지 일대 지하 6층∼지상 22층, 197개 동, 5천816가구와 근린생활시설을 조성하는 사업으로 건축 연면적이 104만8천998㎡에 달한다.

‘서울 용산구 한남동 정비사업’ 시공사 선정과 관련해 지난 18일 최종 입찰을 마감한 결과 GS건설, 현대건설, 대림산업의 3파전으로 압축됐다. 당초 시공사 선정 입찰 설명회에 참여했던 대우건설과 SK건설은 최종 불참했다.

한편 입찰에 참여한 3사는 시세를 훨씬 웃도는 ‘최저 분양가 보장’, 이주비 대출 등에서 파격적인 조건을 내세운 것으로 알려졌다. 조합은 건설가가 제시한 사업조건 등을 23일 조합원에게 공개할 예정이다.

GS건설은 조합에 일반 분양가를 3.3㎡당 7천200만원까지 보장해 주겠다고 제안했다. 미분양시 100% 대물 인수 조항도 추가했다. HUG 조건으로 최고 분양가를 받는 강남, 서초 지역의 일반 분양가가 3.3㎡당 4천800만원 수준인데다 1년 단위 인상폭이 5%로 제한됐음을 감안할 때 주목할 만한 조건이라 할 수 있다.

‘분양가 상한제가 적용되지 않고, 인허가 당국의 승인을 받은 경우’라는 단서조항이 있지만 현재 분양가 상한제 적용지역이 아니더라도 서울 전역이 고분양갸 관리지역으로 분류돼 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 받고 있는 상황에서 파격적인 조건으로 볼 수 있다.

조합원 분양가는 일반 분양가의 절반 수준인 3천300만원 이하로 보장해 조합원의 부담을 최대한 줄였다. 이밖에 상업 시설 분양가 주변 시세 110% 수준의 상업 시설 분양가 보장, 조합 사업비 전액 무이자 등 3사 가운데 가장 많은 조건을 제시했다.

현대건설은 가구당 최저 이주비 5억원 보장을 조건으로 내세웠다. 최근 정부의 대출 규제로 재개발 사업의 경우 감정평가액을 기준 담보인정비율(LTV)의 40%까지만 이주비 대출이 가능하다. 하지만 건설사가 이러한 어려움을 고려해 LTV의 70% 이내에서 최저 5억원까지 이를 추가 지원하겠다는 것이다. 통상 입주 전에 내는 조합원 분담금도 입주 1년 후에 받고 1년간의 금융비용은 모두 현대건설측이 부담한다.

대림산업은 LTV의 100%까지 이주비를 보장하고 임대아파트가 없는 아파트를 공급하겠다고 제안했다. 특화 설계를 통해 한강 조망권의 가구 수를 2566가구로 당초 조합안 1038가구보다 늘리고 이에 대한 공사비는 추가로 받지 않기로 했다.

입찰에 참여한 3사간의 장외 경쟁도 치열하다. GS건설은 16일 이례적으로 기자들을 대상으로 한남3구역의 대체 설계안을 공개했다. 이어 현대건설은 다음 날 백화점, 유통시설 등의 입점을 골자로 현대백화점 그룹과 업무협약을 체결했다. 대림산업은 이에 앞서 지난달 한남3구역 재개발 사업 추진을 위해 신한은행, 우리은행과 총 14조원 규모의 금융업무협약을 체결했다.

한편 건설업계에서는 3사가 제시한 사업조건에 대해 현실적으로 어려움이 많다며 우려의 목소리를 내놨다. 한남3구역 재개발 사업의 경우 HUG의 통제는 피할 수 있더라도 연내 시행될 것으로 보이는 민간택지 분양가 상한제에 해당될 가능성이 높다. GS건설과 대림산업이 제시한 설계안은 중대한 설계변경을 금지하고 있는 서울시 지침에 위반될 소지가 있다. 임대아파트가 없는 아파트를 공급하겠다는 제안도 재개발 사업지내 임대아파트 의무비율이 10~30%로 정해져 있어 실제 가능한지 살펴봐야 한다.

업계 관계자들은 “역대 최대 규모의 재개발 사업으로 한강변 부촌에 대규모 단지를 건설한다는 상징성 때문에 건설사간의 경쟁이 과열되고 있다”고 우려했다. 이들은 “한남3구역이 관리처분인가, 이주 등을 거쳐 일반분양 단계까지 가는데 길게는 5년 이상이 걸릴 것”이라며 “분양가 등은 건설사가 자체적으로 결정할 수 없는 문제인데다, 분양가 상한제 등의 변수로 예측도 어려워 강남보다 높은 분양가를 보장한다는 것은 건설사로서도 위험부담이 크다”고 지적했다.


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