지난 3년간 3억원 상승, 고가주택 기준 현실화 논란
서울 아파트 중위가격이 사상 처음으로 9억원을 넘어섰다. 중위가격이 종합부동산세 부과대상인 고가 주택 기준 9억원을 돌파함에 따라 앞으로 고가주택 기준 완화를 둘러싼 논란이 거세질 전망이다.
KB국민은행 리브온이 지난 30일 발표한 ‘월간 주택가격동향’에 따르면 1월 현재 서울 아파트 중위가격이 9억1216만원을 기록했다. ‘중위가격’은 주택 매매가격을 순서대로 나열했을 때 중간에 있는 가격으로 해당 통계를 발표되기 시작한 2008년 12월 이후 처음으로 9억원을 넘어섰다.
전문가들은 ‘평균가격’은 가구 수로 가중 평균해 산출하는 수치로 고가주택이 많고 상승폭이 클수록 높아지고 저가주택이 많고 하락폭도 크면 낮아지는 한계가 있는 반면 ‘중위가격’은 매매 가격 순위의 정중앙에 있는 주택 가격을 나타내기 때문에 시세 흐름을 판단하는데 적합하다는 보았다.
현 정부 출범 초기인 지난 2017년 5월 당시, 서울 아파트 중위가격은 6억635만원이었으나 이후 서울 아파트값이 급등하면서 2018년 1월 중위가격은 7억500만원, 2018년 9월에는 8억2975만원으로 올라갔다.
9·13 부동산 대책 이후 잠시 하락하는 듯 했던 서울 아파트 중위가격은 지난해 5월부터 다시 상승하기 시작해 지난해 12월 8억9천751만원을 기록하면서 고가 주택 기준인 9억원에 육박했다. 최근 3년간 상승률은 53%에 이른다.
정부는 지난 2년 8개월 동안 서울의 집값 안정을 위해 4차례에 걸친 종합 대책을 포함해 총 18번의 부동산 정책들을 발표했지만 중위가격은 오히려 3억581만원 상승했다. 지난해 말 고강도 규제인 12·16대책 발표에도 불구하고 이달 들어 ‘고가주택 기준’이라는 심리적 저지선마저 무너진 것이다.
15억원 초과 초고가 주택의 대출 중단, 종합부동산세 강화 등 초강수 대책에도 중위가격이 상승한 것은 15억원 초과 고가주택의 상승세는 꺾인 반면에 9억원 이하 중저가 주택의 호가가 뛰는 풍선효과의 영향이 큰 것으로 보인다.
실제 최근 강남 3구는 재건축 추진 단지를 비롯해 신축에 가까운 기존 아파트도 수억원씩 떨어진 급매물이 나오고 있지만 비강남권 9억원 이하 주택은 집주인들이 매물을 회수하고 전세를 낀 갭투자자가 몰리고 있다.
정부가 기준으로 삼는 한국감정원 통계도 상승세를 유지하고 있다. 한국감정원이 발표한 ‘주간 동향’에 따르면 27일 기준으로 서울 집값은 지난 주에 비해 0.02% 상승했다. 12.16 대책 후 매주 상승폭이 감소하고는 있지만 31주 연속 상승세를 이어갔다. 지난해 하락세로 전환한 강남 3구가 하락폭을 키운 반면 구로구, 강북구, 마포구 등은 0.05~0.8% 수준의 상승세를 유지했다.
고가 주택으로 분류되는 ‘실거래가 9억원’은 조세‧대출규제의 적용 여부를 구분하는 중요한 판단 기준이다. 1주택자의 경우에도 실거래가 9억원 초과분에 대해서는 양도소득세가 부과되고 취득세율도 3.3%로 높아진다. 서울 등 규제지역에서는 9억원 초과 주택의 주택담보대출비율이 축소되고 9억원 초과 주택을 보유하거나 매수하는 전세 세입자는 전세대출이 금지 및 회수된다. 분양가 9억원 초과 아파트는 중도금 대출도 받지 못한다.
중위가격이 계속 상승하면서 향후 고가 주택 기준의 현실화를 둘러싼 논란이 더욱 가열될 전망이다. 현재 고가주택의 기준은 지난 2008년, 1주택자 양도세 부과 기준을 6억원 초과에서 9억원 초과로 상향 조정한 것이 10년이 넘도록 유지되고 있다. 2008년 12월 당시 국민은행의 서울 아파트 중위가격은 4억8084만원으로 현재 4억3천만원 이상 상승했다.
현재 정부는 조세형평성 차원에서 고가 주택 기준 완화를 고려하지 않고 있다. 서울 아파트 중위가격은 9억원을 넘어섰지만 단독주택과 연립주택을 포함한 전체 주택의 중위가격은 아직 6억원대이고 전국 아파트 중위가격도 4억원을 밑돌고 있다.
