공시지가 오류 144만건, 공시지가 미산정 530만 필지
전국 단독주택 22만8000호의 공시지가가 해당 토지의 공시지가보다 낮은 것으로 나타났다. 또 공시지가 산정시 부동산 가격을 좌우하는 토지의 용도가 잘못 입력되거나 옛날 공시가격을 계속 적용받은 경우도 있었다.
감사원은 19일, 국토교통부, 한국감정원 등을 대상으로 한 ‘부동산 가격공시제도 운용실태’ 감사결과보고서를 공개했다. 지난해 공시된 전국 단독주택과 토지의 공시가격을 분석한 결과로 조사대상에는 표준부동산 가격을 정해 개별 부동산 가격을 산정하는 토지와 단독주택만 포함됐고 아파트 등 공동주택은 제외됐다.
부동산 공시가격은 재산세 등 세금과 건강보험료 산정, 기초연금 수급 대상자 결정 등 60여 분야의 기초 자료로 활용된다. 세금, 복지와 직결되는 사안임에도 그 동안 공시가격의 산정기준이 적정하지 않다는 불만이 끊이지 않았다.
감사원은 같은 동네에서 시세 반영률과 공시가격 인상률이 크게 차이가 나는 점을 가장 큰 문제라고 지적했다. 서울 마포구 연남동 소재 단독주택의 경우, 2018년 9억4000만원에 팔렸는데, 이듬해 공시가격은 4억2500만원으로 시세 반영률이 45%에 불과했다. 반면 같은 동네의 다른 단독주택은 2018년 34억3000만원에 매매됐는데 2019년 공시가격 31억7000만원으로 시세반영률이 92% 수준이었다.
감사 결과, 집이 지어진 땅의 가치만 따지는 ‘개별공시지가’보다 집값과 토지가격을 합쳐 공시하는 ‘개별주택가격’이 낮은 ‘역전 현상’이 많은 것으로 나타났다. 감사원에 따르면 전국 단독주택의 약 5.9%인 22만8475호의 개별주택가격은 해당 토지의 개별공시지가보다 오히려 낮은 것으로 나타났다. 개별공시지가가 개별주택가격보다 2배 이상 높은 경우도 2419호에 달한다.
공시지가는 산정된 토지 가격을 100% 반영하지만, 주택은 토지+주택의 합산 가격 중 80%만 반영하는데, 같은 지자체 내에서도 토지 가격 산정 부서와 주택 가격 산정 부서가 달라서, 같은 땅을 다른 기준으로 평가한 경우가 많았다. 동일한 토지임에도 용도 등의 토지특성을 각각 다르게 적용한 것이다.
지난해 공시된 390만1730호에 대한 주택가격과 토지 공시지가를 살펴보면, 37.94%에 해당하는 144만1363건이 토지에 대한 가치 평가가 다르게 적용됐다. 토지 특성이 일치하지 않아 동일한 토지의 개별공시지가와 개별주택가격의 토지 부분의 가격배율 격차가 10% 이상 초과하는 경우도 144만여건 중 30만여 건인 것으로 나타났다.
실제 용도지역 정보가 탑재된 국토교통부의 부동산종합공부시스템(KRAS)이 지자체의 산정 시스템과 연계되지 않아 전국 토지 약 3300만 필지 중 12만1616 필지, 개별주택 약 390만호 중 6698호의 용도지역 정보가 다른 것으로 나타났다.
표준부동산 표본으로 적용한 토지 50만 필지, 주택 22만호가 적정 수준보다 적은데다 용도지역도 제대로 고려하지 않아 공시 정확도가 떨어진다는 지적도 제기됐다. 감사원은 표준부동산의 표본수를 늘리거나, 현재의 표본 규모를 유지하더라도 용도지역을 제대로 반영해 대도시와 주거지의 표준부동산은 줄이고 비도시와 자연지역은 늘려야 한다고 지적했다.
이와 더불어 감사원은 개별 공시지가가 산정되지 않은 토지가 전국에 539만여 필지에 이른다고 밝혔다. 이 중 대부분은 공공용지나 도로·하천 부지였지만 개인이 소유한 대지, 논, 밭 등도 43만여 필지가 포함됐다.
해당 토지는 지자체가 토지분할, 합병 등 변경사항을 제때 토지대장에 반영하지 않아 공시지가 산정에서 누락된 것으로 파악됐다. 감사원의 지적에 대해 국토부는 “지자체에서 누락 여부를 자체적으로 점검하도록 하는 한편 정부 차원의 지도·감독도 강화할 방침”이라고 밝혔다. 아울러 “공시지가 책정에 활용되는 용도지역관리시스템과 가격산정시스템을 연계하는 방식으로 부동산종합공부시스템을 개선했다”고 덧붙였다.
