“전세가격 상승은 저금리보다 임대차3법 때문”
한국은행이 정부의 대출 규제 강화가 비은행권의 풍선효과로 이어질 수 있다고 우려했다. 이어 최근 전세가격 상승은 저금리보다는 임대차 3법 개정에 따른 것이라는 의견을 내놨다.
한은이 15일 이같은 내용이 담긴 금융통화위원회 의사록를 공개했다. 지난 11월 26일 회의에서 한 금통위원은 “최근 정부가 발표한 가계대출 관리방안의 적용 대상이 은행권으로 한정됨에 따라 비은행권으로의 풍선효과가 우려된다”고 말했다.
‘풍선효과’란 특정 현상을 억제하기 위한 조치가 다른 부분에서 새로운 문제가 야기하는 상황을 말한다. 신용대출 규제 강화가 은행권에만 적용되면서 비은행권으로 대출 수요가 몰릴 가능성이 있다는 것이다.
앞서 정부는 지난달 고소득자의 고액 신용대출을 규제하는 가계대출 관리방안을 발표했다. 이에 따라 지난달 30일부터 연 소득 8000만 원을 넘는 고소득자는 신용대출 총액이 1억 원을 넘을 경우, 차주 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 40%를 적용받게 됐다. 여기에 1억 원 이상 신용대출을 받은 뒤 1년 안에 규제지역에서 주택을 매입하면 해당 신용대출은 회수조치 된다.
해당 회의록에서 정부의 가계대출 관리방안이 어떤 영향을 미칠지를 묻는 금통위원의 질문에 한은은 “이번 조치는 1억 원 초과 신용대출에 대한 사후관리 강화를 골자로 하고 있어 고소득자와 고액 대출 수요자에게는 직접적인 대출 제약으로 작용할 것으로 보인다”고 답했다.
그러면서 “규제 강화를 앞두고 대출이 급증해 향후 가계부채의 증가 요인으로 작용할 가능성도 있다”며 “하지만 내년 1분기 중 DSR 규제 강화 방안이 마련될 예정이기 때문에 가계대출이 최근과 같은 증가세를 이어가기는 어려울 것으로 본다”고 답했다.
금통위원들은 전세가격의 상승 원인에 대해서 “저금리보다는 임대차보호법 개정안 시행 때문”이라는 견해를 밝혔다. 이는 저금리가 원인이라는 정부의 입장과 차이가 있다.
회의록에서 한 금통위원은 “최근 전세가격 급상승의 배경으로 임대차보호법 개정안 시행에 따른 수급불균형 우려, 저금리로 인한 금융비용 감소, 가구 수 증가 등이 주로 거론되고 있다”며 “이 가운데 저금리로 인한 금융비용의 감소가 전세가격 상승에 실제 얼마나 영향을 미쳤는지에 대해서는 다양한 의견들이 제기되고 있다”고 지적했다.
해당 위원은 “정부의 보도자료에서는 금리 하락으로 전세 대출이 확대되면서 주거 선호지역으로 세입자 이동 수요를 늘려 전세가격 상승압력으로 작용하고 있다고 설명했다”며 “하지만 일부 연구에서는 금리와 전세가격 간에 인과관계가 유의하지 않으며 전세자금대출 증가가 저금리보다는 전세가격 상승에 주로 기인한 것으로 분석하고 있다”고 밝혔다. 그는 “최근 5년 간 전세가격 변동과 금리 수준 변화를 살펴보면 그 상관관계가 분명치 않다”고 덧붙였다.
앞서 지난 10월, 국토교통부는 임대차 3법으로 전세난이 심화되고 있다는 보도에 대해 “한은의 기준금리 인하가 전세 가격 불안 요인으로 작용하고 있다”는 입장의 설명자료를 발표했다. 지난달에는 윤성원 국토부 1차관이 한 라디오와의 인터뷰에 출연해 “임대차3법을 전세값 상승의 원인으로 보는 것은 사실과 다르다”며 “전세값 상승은 저금리와 1·2인 가구 증가로 전세 수요가 늘어났기 때문”이라고 밝혔다.
반면 한은 관계자는 해당 회의록을 통해 “금리와 전세가격 간에는 통계적으로 유의미한 인과관계가 존재하지 않는다”고 지적했다. 그는 “기준금리와 수도권 전세가격은 오히려 양(+)의 상관관계를 가진 것으로 분석됐다”며 “분석결과, 전세 갱신거래의 비율이 상승할수록 초과수요 비중이 확대됐다”고 설명했다. 그러면서 “정부의 임대차보호법 개정안 시행을 전후해 전세가격 상승폭이 확대된 데 비추어 전세수급의 미스매치가 전세가격 상승에 보다 큰 영향을 미친 것으로 보인다”고 덧붙였다.
