용도지역제도 개편, 주요 정비사업 탄력
서울시가 주거용 건축물에 일괄적으로 적용했던 35층 높이 제한이 폐지된다.
3일 서울시는 향후 20년 서울의 발전 방향을 제시하는 최상위 법정 도시계획으로 ‘2040 서울도시기본계획안’을 발표했다. 오세훈 시장은 오는 6월 지방선거에서 첫 4선 서울시장 도전을 앞두고 디지털 대전환시대 미래공간전략을 담은 도시개발 청사진을 내놨다.
이날 서울시는 디지털 대전환시대에 미래 서울도시의 공간 조성을 위해 △'보행일상권’ 도입 △수변 중심 공간 재편 △중심지 기능 강화로 도시경쟁력 강화 △다양한 도시모습, 도시계획 대전환 △지상철도 지하화 △미래교통 인프라 확충 등을 골자로 하는 6대 공간계획을 제시했다. 서울시는 공청회 등을 거쳐 연말까지 '2040 계획'을 확정할 예정이다.
특히 이번 도시계획에서 가장 중요한 내용은 30층 층수 제한을 9년 만에 폐지한 것이다. 지난 2013년, 박원순 전 서울시장은 ‘서울시 스카이라인 관리 원칙’과 ‘한강변 관리 기본계획’을 통해 제3종일반주거지역은 지상 35층 이하로, 한강 수변 연접부는 지상 15층 이하로 아파트 높이를 제한했다.
이후 서울시는 2014년 발표한 '2030 서울도시기본계획'에서 무분별한 돌출 경관을 막기 위해 주거용 건축물의 층수를 일률적으로 35층 이하로 제한한다고 명시한 바 있다. 지난해 오 시장이 취임하기 전까지 서울시는 해당 기준을 넘는 재건축 사업시행계획(안)을 심의에서 모두 반려했다.
하지만 지난해부터 서울시는 층수 제한 규제를 완화하겠다는 입장을 내비쳐왔다. 지난 2021년 8월에는 영등포구 여의도 재건축 추진위원회 등과 만난 자리에서 서울시가 요구하는 공공기여 비율, 소셜믹스 방안 등에 협조할 경우 층수 규제 완화 등 인센티브를 주겠다는 의사를 전달하기도 했다.
오 시장은 과거 서울시장 재임 시절 ‘한강르네상스 프로젝트’를 추진하면서 용산구 ‘래미안이촌첼리투스’, 성동구 ‘성수트리마제’ 등 초고층 아파트 건축을 허가하는 등 층수 규제 완화에 우호적인 입장을 보여줬다.
이날 오 시장은 “뚝섬유원지에서 잠실 쪽을 보면 칼로 두부를 잘라놓은 것 같은 잠실아파트 단지가 보이지만 반면 광진구 쪽을 보면 조화롭게 배치된 스카이라인을 볼 수 있다”며 “이번 도시계획은 바로 그런 모습을 만들겠다는 의지"라고 강조했다.
그 동안 재건축 사업에서 한계로 지적됐던 층수 제한 규제가 폐지되면서 앞으로 초고층 아파트 건축과 주요 정비사업에도 탄력이 붙을 전망이다. 최근 용산구 이촌동 한강맨션 재건축 사업을 수주한 GS건설은 서울시의 인가를 받은 35층 설계안과는 별도로 추후 규제가 풀리는 것을 전제로 한 68층 설계안을 제시한 바 있다. 압구정아파트지구도 2019년 3구역에 이어 2구역의 49층 계획안을 공개했다.
층수 제한 페지와 함께 오 시장이 주거·상업·공업지역 등으로 구분한 용도지역제도를 전면 개편하기로 하면서 서울시의 스카이라인도 확 바뀔 것으로 보인다. 이날 오 시장은 “현재 도시계획 기본 틀인 용도지역제를 융·복합 시대에 맞춰 전면 개편한다”고 밝혔다.
오 시장은 "용도지역제는 1800년대 말에 생겨난 개념을 근간으로 하는데, 미래 도시환경을 담아내기에는 자율성과 유연성 측면에서 한계를 드러내고 있다“고 지적하면서 ”용도지역제를 '비욘드 조닝(Beyond Zoning)' 체제로 바꾸고 자율적이고 복합적인 기능 배치를 추진할 예정“이라고 말했다.
다만, 부동산 가격이 급등할 것이란 우려에 대해서는 기우라고 강조했다. 오 시장은 “"전체적인 용적률은 변하지 않기 때문에 용적률 범위 내에서 높이 제한만 사라지면 높고 낮은 건축물을 함께 배치할 수밖에 없다”며 “여러 건축물이 슬림해질 것”이라고 진단했다. 그러면서 “높이 제한이 사라진다 해서 환경이나 교통에 부하가 걸릴 일은 절대 없다”며 “부동산 가격을 자극한다는 것도 기우에 불과하다”고 덧붙였다.
