인공지능(AI) 기반 부동산 가치평가 스타트업 자이랜드(XAI Land)는 자사가 개발한 부동산자동가치산정모형 AVM(Automated Valuation Model)을 활용하면 전세사기를 예방하는 데 도움을 받을 수 있다고 6일 밝혔다.

전세 계약의 전제가 주택가격의 평가다. 전세 사기는 반대로 ‘과대평가’로 경제적 이익을 노리는 구조다. 지난 한 해 사고 건수는 1만9350건, 사고 규모는 4조3347억원에 달했다. 지난해 주택도시보증공사(HUG)가 집주인 대신 세입자에게 갚아준 보증금 규모만 3조5540억원이다.

현재 주택도시보증공사(HUG)는 전세보증금을 평가하기 위해 ‘공시가격’과 ‘안심전세 앱 시세’를 사용하고 있다. 공시가격은 매년 1월에 한 번만 발표되지만, 자이랜드는 데이터파이프라인 개발해 주기적으로 주, 월마다 변동하는 부동산 가격을 보다 빠르고 정확하게 신뢰할 수 있는 데이터베이스 업데이트를 제공한다.

올해 1월에만 집주인이 세입자에게 전세 보증금을 돌려주지 못해 주택도시보증공사(HUG)가 대신 반환해야 하는 전세보증사고 액수가 3000억원에 달하는 것으로 나타났다. HUG에 따르면 올해 1월 한 달 동안 신고 접수된 전세보증금 반환보증 사고액은 2927억원, 사고 건수는 1333건인 것으로 나타났다. 이는 사고액 기준으로 지난해 1월(2232억원)과 비교해 31.1% 늘었다. 이 같은 추세라면 올해 역시 전세보증보험 사고액은 역대 최대치였던 지난해와 비슷한 수준일 것으로 전망된다.

전세사기의 출발은 부풀려진 주택가격에서 시작된다. 최근 수도권 전세사기 사건에서는 사기세력들이 감정평가사를 동원해 깡통주택들의 감정평가액을 높여 시세조작을 한 것으로 드러났다. 시세파악이 힘든 빌라와 오피스텔의 경우 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금반환보증보험 가입 때 감정평가사의 평가액을 활용한다는 허점을 노렸다.

시세가 투명한 아파트는 비교적 집값의 70~80%선에서 전세 계약이 이뤄진다. 반면, 빌라는 시세파악이 쉽지 않아 감정평가사(법인)의 감정평가가격을 기준으로 삼을 수밖에 없어 전세사기에 표적이 되어왔다.

자이랜드 임동준 대표(미국명:레이몬드 체티)는 “자이랜드의 AVM과 독보적인 파이프라인 혁신기술의 개발로 빌라,오피스텔,아파트 등에 대해 객관적 시세를 제공할 수 있게 되어 전세사기의 위험을 근본적으로 예방할 것으로 기대된다”고 전했다.

자이랜드는 향상된 데이터 파이프라인 개발을 완료했다. 시중의 기존 모델들보다 우수한 결과를 도출할 수 있었다. 아파트, 오피스텔, 빌라(연립/다세대) 등 한국의 주거 시장에서 AVM 과대평가에 대한 테스트를 마친 결과 KB시세나 미국 부동산 온라인 1위 플랫폼 질로우(Zillow)보다 정확도가 2배 이상 높았다.

특히, 매물의 적정 가격을 파악할 수 있는 자이랜드의 가치 보고서는 정확한 시장 데이터를 바탕으로 매물의 가치를 평가하고, 과대평가된 매물에 대해 과도하게 지불하는 것을 방지하고 구매 협상 과정에서 유리한 위치를 차지할 수 있도록 돕는다. 자이랜드 AVM은 고금리 환경에서 저,중 신용 대출자에게 부여된 주택담보대출의 잠재적 과대평가와 연관된 금융 리스크를 관리하고 줄이는데도 도움이 된다.

2018년 창립한 자이랜드는 서울에 본사를 둔 프롭테크 기업이다. 빅데이터, AI 기술 기반으로 국내 부동산 평가시장의 신뢰성을 갖춘 부동산자동가치산정모형(AVM) 서비스 사업자로서 입지를 다져 나가고 있다. 전략적 엔젤투자자들과 뉴패러다임인베스트먼트로 부터 시드 투자를 받은 바 있다.

임대표는 “자사가 개발한 시스템이 전세사기를 막는데 유용하게 활용되었으면 큰 보람을 느끼겠다. 자사의 독자 기술력과 글로벌 네트워크를 바탕으로 한국, 미국, 베트남 부동산의 ‘아마존’이 되는 것이 꿈”이라고 포부를 밝혔다.

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