내년 준공 후 미분양 3만호, 박근혜정부 규제완화가 원인
내년 준공 후 미분양 3만호, 박근혜정부 규제완화가 원인
  • 이준성
  • 승인 2019.08.27 12:31
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2015~2017년 주택공급 과잉 여파, 연말 경기도 중심 역전세 우려

한국개발연구원(KDI)이 내년 주택시장에 미분양 물량이 쏟아지고 역전세 현상으로 이어질 수 있다고 밝혔다. 특히 악성 미분양으로 간주되는 ‘준공 후 미분양’ 아파트는 2020년까지 최대 3만호에 이를 것으로 전망했다.

KDI는 2016년 ‘최근 주택건설 급증에 대한 분석과 시사점’에서 당시 주택건설 연평균 성장률이 18.8%에 달하는 등 과열 조짐을 보이고 있다고 지적하며 향후 미분양 사태 등의 가능성을 제기한 바 있다.

2016년 수출 하락세 등 경기 둔화가 이어지자 당시 박근혜정부는 부동산 규제 완화, 기준금리 인하 등으로 부동산 경기 부양에 나섰다. 지난 26일 KDI는 ‘주택공급의 변동성이 건설업에 미치는 영향’ 보고서를 발표하고, 2015년 주택 인허가 물량 급증의 영향으로 아파트를 다 짓고도 팔지 못하는 ‘준공 후 미분양’ 아파트가 최대 3만 가구에 이를 것이라고 전망했다.

보고서에 따르면, 인허가물량과 주택기초수요간 차이가 2013년 8만 6000호, 2014년 11만 5000호였지만 2015년 35만8000호, 2016년 32만2000호, 2017년 6000호로 ‘공급과잉’을 보였다. 올해 주택보급률은 106.0%로 인구 1000명당 주택수는 412호 수준이다.

주택보급률이 100%를 넘어선 상황에서 2015~2017년의 공급과잉은 2019~2020년 ‘준공 후 미분양’으로 이어질 것이라는 분석이다. 준공 후 미분양은 특히 주로 최근 신도시로 분류되는 경기도 지역을 중심으로 5대 광역시로 확산될 것으로 예상했다.

KDI는 보고서에서 이러한 공급과잉은 주택시장의 여건에 따라 다소 호전되거나 악화될 수 있다고 설명하면서 주택수요가 늘어날 경우 2020년 미분양은 2만 8000호, 수요가 줄어들 경우 3만호로 예상했다. 이는 올해 1만8000호보다 크게 늘어난 수치로 글로벌 금융위기 직후인 2008~2011년 수준이다.

주택공급 증가가 대규모 미분양 사태뿐만 아니라 역전세로 확산될 가능성도 제기됐다. 역전세는 전셋집의 공급이 늘면서 기존 전세보증금보다 가격이 하락하고 수요가 줄어들어 새로운 세입자를 구하지 못하는 상황을 말한다.

역전세가 되면 주택매매가가 전세보증금보다 낮아지면서 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 일이 발생한다.

KDI는 “그 동안 아파트 입주 물량이 10% 증가할 경우 전셋값은 0.6~1.1% 하락하는 추세를 보여 왔다”며 “올해 아파트 입주 물량이 급증한다면 지방을 중심으로 전셋값이 떨어지고, 역전세 현상이 확산할 가능성이 있다. 수도권 전세가격이 가장 높았던 시기가 지난 2017년 12월과 2018년 2월임을 감안할 때 전세계약 만기가 도래하는 오는 12월부터 역전세가 표면화 될 수 있다”고 설명했다.

KDI는 또 “주택 공급이 4~5년 주기로 급증과 급락이 반복되고 있다”고 지적했다. 정부와 한국토지주택공사(LH)가 택지 공급을 늘리면 건설사들이 택지를 매입해 주택을 짓고 이렇게 2~3년 물량이 급증하면 몇 년 뒤 악성 미분양이 급증해 건설사가 어려움을 겪는 악순환이 반복된다는 것이다.

2020년 3만호에 이르는 ‘준공 후 미분양’ 사태가 발생할 경우, 판매촉진비용, 관리비용이 증가하면서 건설업체의 재무건전성도 크게 악화될 것으로 보인다.

KDI 송인호 경제전략연구부장은 “건설시장의 반복되는 악재를 극복하고 안정적인 주택공급을 유도하기 위해서는 후분양제를 도입해야 한다”며 “정부가 공공택지를 조성해 주택을 공급한다는 계획에 신중해야 한다”고 지적했다.

그는 “국토교통부가 추진하는 분양가상한제와 3기 신도시는 기존 구도심의 쇠퇴를 촉진한다는 점에서 주택시장 문제를 해소하지 못할 것”이라며 “택지조성, 주택공급이라는 측면에서 벗어나 도시재생과 활력 등 주택정책의 방향 전환을 모색하는 동시에 부동산·건설정책에 대한 제도적인 설계를 우선해야 한다”고 강조했다.


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